Hogyan lehetsz biztosan multimilliomos?
Házi pénzfőzés - Csináld magad útmutató a személyes pénzügyekhez
Egyéb fontos témák - Otthon vásárlása
Sok ember részére egy otthon tulajdonlása a pénzügyi célok között előkelő helyet foglal el, az otthon megvásárlása fontos mérföldkő az életben. Kapsz egy állást, veszel egy házat vagy lakást, családot alapítasz, majd a gyerekeid kirepülnek és ők kezdik elölről az egészet.
Sajnos, az ingatlanárak a világ sok városában elviselhetetlen ütemben nőttek, messze meghaladva a jövedelmek növekedését. Az ingatlan vásárlás hihetetlenül drága lett, és olyan pénzügyi döntést kíván, amit körültekintően kell meghozni.
Mindazok számára, akik a közeljövőben ingatlant szándékoznak vásárolni, a következőket javasolnám:
Számold ki, hogy a bérlettel szemben a vásárlás mit jelentene ! - A végeredmény meglepő is lehet számodra.
Ha még mindig a vásárlást tartod kedvezőbbnek, nézz utána az ingatlantulajdonlás “összes” költségének!
Készíts megtakarítási tervet a megvalósításhoz!
Bérlet vagy vásárlás vita
Az ingatlan bérletről vagy vásárlásról szóló vita klasszikusnak mondható a személyes pénzügyek világában.
Jim Collins cikke Why Your House is a Terrible Investment, jó kiindulási pont.
A hétköznapi bölcsesség szerint “a vétel mindig jobb, mint a bérlet”, vagy “a bérlet csak kidobott pénz”. Egyszerűen az a helyzet, hogy ez nem ilyen egyszerű.
Az az igazság, hogy bizonyos helyzetekben az ingatlan vétel jobb, mint a bérlet, és bizonyos más helyzetekben az ingatlan bérlet jobb, mint a vétel. Tudom, hogy ez nem kielégítő válasz, de ez a valóság. Néhány feltételtől (ingatlanár, ingatlanár növekedési ütem, jelzáloghitel kamatráta szint, bérleti díjszint, lakáshitel magánerő lehetőségköltsége) függően a válasz az egyik, vagy másik irányban lehet.
Ezért nagyon fontos, hogy végezd el a matekot: vajon az ingatlan vásárlása jobb-e, mint egy hasonló otthon bérlése! További részleteket itt találsz ill. használhatod ezt a kalkulátort, amelyet én készítettem a bérlet - vásárlás számítás elvégzésére vagy angolul this calculator which I’ve built to run that Rent vs Buy math. Ki kellene próbálnod néhány variációt annak jó érzékelésére, hogy a végeredmény mennyire változik már akár néhány beviteli adat apró módosítása után is.
Ha tisztába jössz azzal, hogy a bérlet vagy vásárlás jobb hosszú távú döntés, világossá válik az is, hogy ez lényegében életviteli választás. Erről írtam egy további bejegyzést Bérlet vagy vásárlás vita emberi oldala címmel.
A lényeg - adj egy tisztességes lehetőséget a bérletnek! Ne fogadd el vakon, hogy a vásárlás mindig jobb pénzügyi döntés!
Az ingatlan tulajdonlás “összes” költsége
Ingatlan vásárlás esetén a jelzágoghitel költsége lehet a legnagyobb tétel, de ez távolról sem csak az egyetlen felmerülő tételed. Mielőtt vásárolnál egy ingatlant, légy tudatában az ingatlan tulajdonlással járó “egyéb” költségekkel is a következők szerint:
Ingatlan adók
Karbantartás és javítás
Biztosítás
Közös költségek
Az ingatlan megvételéhez kapcsolódó költségek (jogi, értékbecslési, tulajdonszerzési illeték, stb.)
Az ingatlan értékesítésével kapcsolatos költségek, ha elköltözöl - ezek gyakran a teljes értékesítési ár 4-6 %-át jelentik
A jelzáloghiteled költségén felül a fentiek több ezer dollár dollárra rúghatnak első otthonod megvásárlása esetén, évi több ezer dollár folyamatos kiadást jelenthetnek a tulajdonlási időszak folyamán, és további tízezer dollárokat, amikor eladod az ingatlanodat. Ezek a költségek egyáltalán nem csak olyan marginális kerekítési hibák, amelyeket egyszerűen a szőnyeg alá söpörhetnél.
Végezd el a saját számításaidat, hogy ésszerűen meg tudd becsülni ezeket a költségeket! Érdemes lenne beszélni más ingatlan tulajdonosokkal a környékeden, hogy jobb fogalmad legyen ezekről.
Tekintsd meg Zillow becslését “Hidden Homeownership and Maintenance Costs” USA városi környezetben.
Megtakarítási terved létrehozása
Most, hogy már tisztában vagy az ingatlan tulajdonlás “valódi” költségeivel, ideje bevetni a megtakarítási tervedet.
Szilárd meggyőződésem, hogy a vételár legalább 20%-át kitevő saját erőt kell megtakarítási célként kitűzni. Amennyiben így teszel, el tudod kerülni a jelzáloghitel biztosítás ( “CMHC” Kanadában, és “PMI” az USA-ban) fizetését. Ha nincs meg a 20%-os saját erőd, akkor el kell halasztanod a vásárlást, és folytatnod a takarékoskodást, vagy lejjebb kell adnod az igényeidet és olcsóbb otthont kell választanod!
A saját erőn felül szükséged lesz még pár ezer dollárra az ingatlan megvételéhez kapcsolódó külön költségek fedezésére (jogi költségek, értékbecslés, illeték, stb.). Mielőtt fejest ugranál egy vételi ajánlatba, beszélj egy, az adott környéken aktív ingatlanos ügyvéddel, hogy fogalmad lehessen az ilyenkor tipikus költségekről!
Összefoglalva: megtakarítási célod legyen az otthonod vételárának 20%-a plusz néhány ezer dollár az ingatlan megvételéhez kapcsolódó külön költségekre! Célod eléréhez fontold meg automatikus letét beállítását és mindaddig tartsd is fenn, amíg el nem éred azt!
Amíg a saját erőre és a külön költségekre takarékoskodsz, addig ennek a pénznek alacsony kockázatú befektetésekben kell lennie, mint pl. magas kamatozású takarékszámlán. Az ingatlanvásárlásra szánt pénzt nem szabad befektetni a részvénypiacon.
Ahogy már korábban kitértünk rá ebben a kurzusban, a részvények rendkivül ingadozó értékűek lehetnek rövid távon. Ha az ingatlanvásárlásra szánt pénzt a részvénypiacba fekteted, azt kockáztatod, hogy akár a pénzed 40%-ánál többet is veszthetsz pont akkor, amikor épp ideje lenne megvásárolni az otthonodat. Nem túl jó ötlet. Mivel rövid időn belül (5 éven belül) szükséged lesz e pénzre, a gondos hozzáállás az, ha kihagyod a lehetséges befektetési hozamokat, és a pénzedet valami alacsony kockázatú, alacsony hozamú befektetésbe teszed.