Hogyan lehetsz biztosan multimilliomos?
Házi pénzfőzés - Csináld magad útmutató a személyes pénzügyekhez
Bérlet vagy vásárlás vita
Fotó: Gary Smith
Gyakran hallani, hogy “a vétel mindig jobb, mint a bérlet”, vagy “a bérlet csak kidobott pénz”.
Az érvelés a következő: bérlet esetén a bérleti díjaid a bérbeadód jelzáloghitelét segítik törleszteni, téged nem gazdagítanak. Azonban ha vásárolsz egy ingatlant, akkor a havi részleteidet a saját jelzáloghiteled törlesztésére tudod fordítani, amely a te nettó vagyonértékedet növeli…
Egyszerűnek tűnik, igaz? Lassan a testtel!
Van néhány tényező, amely megnehezíti a döntést:
Az ingatlan tulajdonlása a hiteltörlesztés mellett sok egyéb költséggel is jár. Olyan költségeket is fogsz fizetni, mint ingatlanadó, karbantartási és közös költségek, ezért fontos egy-egy hasonló adottságú ingatlan összes, vásárlással és bérlettel járó éves költségét összehasonlítani.
Ingatlan vételi/eladási költségek. Amikor megvásárolsz egy ingatlant, ügyvédi költségeket, ingatlan értékbecslési díjakat és illetékszerzési illetéket fogsz fizetni. Amikor eladod az ingatlanodat, ingatlanközvetítési díjat (tipikusan az eladási ár 4-6 %-át) fogod kifizetni azért, hogy az ügynök vevőt találjon, és nyélbe üsse az üzletet. Mindez több tízezer dollárra is rúghat.
A jelzálog lényegében azt jelenti, hogy pénzt veszel bérbe a banktól. Minden egyes banki törlesztőrészletedből egy rész a tőke (felvett összeg) visszafizetésére, míg a maradék a kamatfizetésre szolgál. Minden kamatfizetésre kiadott dollár nem a nettó vagyonértéked növelésére megy. Például, egy 175 000 dolláros jelzálog (25 éves futamidővel és 4%-os kamattal számolva) összes kamatköltsége meghaladja a 100 000 dollárt, amely összeget a banknak a bérelt pénze után fizetsz.
Lakáshitel magánerő lehetőségköltsége. Ha úgy döntesz, hogy bérelsz, akkor azt a pénzt, amelyet a magánerőre plusz a vételhez kapcsolódó költségekre fordítottál volna, be tudod fektetni. Továbbá, ha a bérlettel kapcsolatos összes folytatólagos költségeid alacsonyabbak, mint a vásárlással kapcsolatos folytatólagos költségeid összehasonlítható adottságú ingatlanok esetében, akkor évente további megtakarításaid lesznek, amelyeket be tudsz fektetni.
Ezzel nem azt állítom, hogy a bérlet mindig jobb, mint a vásárlás. Mindössze annyit állítok, hogy bizonyos helyzetekben a bérlet jobb lesz pénzügyi szempontból, és más helyzetekben pedig a vásárlás lesz a jobb megoldás.
E fontos pénzügyi döntés megkönnyítése céljából készítettem egy “Bérlet vagy vásárlás kalkulátort”. Ez az eszköz bérleti és vásárlási forgatókönyvi feltételezett adatok alapján ad ki feleleteket és kimutatásokat (pl. nettó vagyonértéked alakulását, minden egyes forgatókönyv éves költségét, érzékenységi és megtérülési elemzéseket, és sok egyebet).
De mindenek előtt, kérlek töltsd le a “Bérlet vagy vásárlás kalkulátort” ill. angolul Rent versus Buy Calculator!
Hogyan kell használni a “Bérlet vagy vásárlás kalkulátort”?
Ha nem vagy Excel szakértő, akkor se aggódj! Megpróbáltam úgy kialakítani a táblázatkezelőt, hogy egyszerre csak egy fülre kelljen figyelned, és miután beadtál néhány saját adatot, a többi fül automatikusan fog frissülni.
Ebben a táblázatkezelőben csak a “Műszerfal” fület kell használnod. A többi fület nem is kell megnézned, csak információs célokat szolgálnak.
A “Műszerfal” fülön csak a sárgával jelölt cellákat kell megváltoztatni. Ezek a cellák tartalmazzák azokat az információkat, amelyeket a táblázatkezelő felhasznál a bérleti és vásárlási forgatókönyvek kiszámításához. Megjelöltem, hogy mely adatok “fontosak”, és melyek “kevésbé fontosak”. Tekintsd meg az alábbi képernyőkivágást, amelyen látszik, hogy mely sárga cellákba kell adatokat bevinni! Ebben a példában a következő fontos adatokkal éltem:
A vásárlási szcenárióhoz: Egy 250,000 dollár értékű ingatlan megvásárlását mérlegeled, amelyhez 30 % magánerőd van, az ingatlan értéke évi 2,5 %-al nő, és a jelzáloghiteled kamata évi 4%.
A bérleti szcenárióhoz: egy, az előbbihez hasonló adottságú ingatlan bérleti díja 1 000 dollár/hó, és a befektetési portfóliód értéknövekedése 5,5%/év.
Az adataid bevitele után, kérlek kattints a “Modell újraszámolása” gombra! Ezzel biztosítod, hogy minden számítás és kimutatás a legutoljára bevitt adataidat veszi figyelembe.
A fül “Modell Kimutatás” alatti része legördülő menüje használatával különféle kimutatások között lehet váltogatni (alább kifejtjük, hogy mik ezek a kimutatások)
A “PDF jelentés generálása” gomb megnyomásával, a modell a beadott adataid alapján egy teljes szett grafikont / kimutatást tartalmazó PDF jelentést generál, amely az eredményeket könnyen olvashatóvá, nyomtathatóvá és elmenthetővé (nagyon melegen ajánlott!) teszi.
Ha a modell lassan fut vagy egyáltalán nem működik, akkor kérlek, próbálkozz a következőkkel:
(1) zárj be minden egyéb, éppen futó Excel táblázatkezelőt, és
(2) biztosítsd, hogy “automata adattáblák kivételével” számítási üzemmódban vagy (az Excel toolbaron navigálj a file > opciók > képletek > részre, majd jelöld be az “automata adattáblák nélkül” lehetőséget a “számítási opciók” részben)
Milyen válaszokat fog ez a “Bérlet vagy vásárlás kalkulátor” adni?
A “Bérlet vagy vásárlás kalkulátor” a beadott adataid alapján néhány grafikont, kimutatást fog generálni.
E kimutatások segítenek megértetni veled, hogy egy bizonyos időszak alatt az ingatlan bérlete vagy a megvásárlása jobb-e számodra, milyen összes költséget jelent számodra az egyik vagy a másik megoldás, és hogyan változnak az eredmények különféle bemeneti adatok fényében.
Grafikon#1: Likvid nettó vagyonérték változása
E grafikon megmutatja, hogy az idő teltével miként változik nettó vagyonértéked a két, bérleti és vásárlási szcenáriót feltételezve.
Ebben a példában, a bérlet jobb kezdetben, mint a vásárlás, de ez utóbbi kb. 7.3 év múlva már jobban megéri.
Őszintén szólva, tulajdonképpen nincs is szükség a többi grafikon megtekintésére.
Ebből a grafikonból láthatod, hogy egy bizonyos számú év után bérelni vagy vásárolni jobb.
A következő grafikonok mindkét opcióra vonatkozóan további részleteket tárnak fel, és végigvisznek néhány “Mi lenne ha?” forgatókönyvön.
Grafikon #2: Éves lakhatási költség
Ez a grafikon megmutatja a bérlettel vagy a vásárlással kapcsolatos összes költségedet egy adott évben.
E költségeket tovább bontja a következő két grafikon (#3 és #4).
Grafikon #3: Éves lakhatási költség (bérlet)
E grafikon megmutatja az ingatlanod éves bérleti költségeit, bérleti díj, közmű díjak, biztosítási díj, és egyéb költségek bontásban.
Grafikon#4: Éves lakhatási költség (vásárlás)
E grafikon megmutatja az ingatlanod tulajdonlásával járó éves költségeket, amelyeket törlesztő részletek tőke és kamat, hitelbiztosítási díj, ingatlanadó, karbantartás, közmű díjak, közös költség, és egyéb költségek bontásban láthatsz.
Grafikon #5: Érzékenység fontos adatok változtatására
E grafikon megmutatja, hogyan változik változó bemeneti adatok alapján a nettó vagyonérték különbség a bérleti és vásárlási szcenárió esetében.
Adott példánkban, a bérleti szcenárió szerinti nettó vagyonérték 4 222 dollárral magasabb a vásárlásinál az 5. évben.
Amennyiben képes lennél megvásárolni az ingatlanodat 225 000 dollárért (a feltételezett 250 000 dollár helyett), akkor a vásárlási forgatókönyv lenne jobb 1 253 dollárral az 5.évben.
Grafikon #6: Nullszaldós pontok
A modell kiszámítja a bérleti és vásárlási forgatókönyvek nullszaldós pontjait, de egyszerre csak egy bemeneti adatot tudsz megváltoztatni.
Adott példánkban, a szcenáriók nullszaldós pontja 7.3 év. Amennyiben már 5 év alatt szeretnéd e nullszaldós pontot elérni, akkor a következők közül egynek kellene megváltoznia:
A vételárnak 250 000 dollárról 230 722 dollárra kéne csökkennie, vagy
a havi bérleti díjnak 1 000 dollárról 1 060 dollárra kéne növekednie, vagy
éves befektetési hozamnak 5,5 %-ról 4,7%-ra kellene csökkennie, vagy
az ingatlan értéknövekedési ütemnek évi 2,5 %-ról 2,82 %-ra kellene emelkednie, vagy
a jelzáloghitel kamatnak 4 %-ról 2,52 %-ra kellene csökkennie
Grafikon #7: Likvid nettó vagyonérték évenkénti növekedése
E grafikon %-os bontásban mutatja meg nettó vagyonértéked évenkénti növekedését.
Látható, hogy a vásárlási szcenárió 1. évi eredménye negatív, mivel az adás-vétellel járó egyszeri költségek tipikusan magasabbak, mint az ingatlan első évi értéknövekedésének plusz az első év alatt visszafizetett jelzáloghitel tőke részének összege.
Amennyiben a későbbiek folyamán eladod az ingatlanodat, ezek az egyszeri költségek hosszabb időszakra terülnek szét.
Grafikon #8: Likvid nettó vagyonérték göngyölt éves növekedése
Ez a grafikon megmutatja, hogyan alakul nettó vagyonértéked átlagos évesített növekedése egy bizonyos időszak alatt. (vagyis a Compounded Annual Growth Rate, vagyis CAGR).
Jelen példánkban a bérleti opció 5 év alatt 9,6 %-os átlagos évesített nettó vagyonérték növekedést hozna, míg a vásárlási forgatókönyv csak 8,9 %-os értéket mutat.
Grafikon #9: Vásárlási szcenárió – Likvid nettó vagyonérték megoszlása
E grafikon megmutatja, hogy a vásárlási szcenárióban hogyan alakul a nettó vagyonértéked két részre osztva: (i) ingatlan vagyonod, és (ii) részvények, kötvények.
A vásárlási szcenárió feltételezi részvény / kötvény portfólió felhalmozását, ha a vásárlás éves költségei alacsonyabbak, mint a bérlet esetében.
Próbáld meg a modell beviteli adatokkal való játszadozást! Vidd le a vásárlási költségeket (kisebb ingatlan vételár, alacsonyabb jelzáloghitel kamat, stb.) vagy a bérlettel kapcsolatosakat magasabbra (magasabb bérleti díj, stb.), és megláthatod, hogy a vásárlási forgatókönyv elkezd gyűjteni egy részvény / kötvény portfóliót.
Grafikon #10: Vásárlási szcenárió – jelzáloghitel hátralévő tőke egyenleg
E grafikon megmutatja, hogy egy adott év végén még mennyi tőketartozásod van.
Hogyan tovább?
Miután megismerkedtél a “Bérlet vagy vásárlás kalkulátor” működésével, és a válaszaival, megpróbálhatsz eljátszani különféle szcenáriókkal és bemeneti adatokkal, hogy megtudd: a bérlet vagy a vásárlás jobb pénzügyi döntés számodra.
Néhány dolgot érdemes észben tartani:
Hasonló adottságú ingatlanok bérleti és vásárlási szcenárióját érdemes összevetni. Győződj meg róla, hogy nagyjából hasonló minőségű (elhelyezkedés, négyzetméter, kor, stb. szerinti) ingatlanokat hasonlítasz össze. Nincs szükséged a fenti Excel kalkulátorra ahhoz, hogy kiderüljön: egy külvárosi stúdió lakás bérlése pénzügyileg kedvezőbb, mint egy háromszobás ház megvásárlása egy előkelő negyedben.
Ez a model csak a döntés pénzügyi aspektusaival számol. Sok nem pénzügyi jellegű tényező lehet, amelyek befolyásolhatják a döntésedet, hogy béreled vagy megvásárolod otthonodat. Az esetek nagyobb részében jelentős “életmódbeli” különbségek húzódnak meg a bérlet és a vásárlás között, amelyeket nem veszünk figyelembe, ha csak a számokat nézzük.
Mielőtt meghozod a döntésedet, tesztelj egy sor bemeneti adattal! A kalkulátortól kapott válaszok bizonyos bemeneteli adatok már kismértékű módosítása mellett is jelentősen megváltoznak. Különösen igaz ez az éves befektetési hozamra vagy az éves ingatlan felértékelődési ütemre vonatkozó módosításokra, amelyek a kapott eredményeket jelentősen el fogják téríteni.
És ez már az összefoglaló volt!
Köszönöm, hogy időt szántál “bérlet vagy vásárlás kalkulátorom” kipróbálására. Remélem jó szolgálatot tesz neked, amikor döntened kell, hogy béreljed vagy megvásároljad az otthonodat.
Kérem, tudasd velem, ha bármilyen javaslatod van a kalkulátor tökéletesítése érdekében! Kérem lépj kapcsolatba velem a
vagy angol nyelven közvetlenül a kanadai szerzővel
Az a célom, hogy rendszeresen frissítsem e kalkulátort, hogy minél pontosabb és könnyebben használható legyen.